SCPI

L’objet d’une SCPI est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif direct et indirect dans les conditions précisées par ses statuts.
La SCPI est un fonds d’investissement alternatif par nature (« FIA ») régi notamment par le Code Monétaire et Financier et le Règlement Général de l’Autorité des marchés financiers.
Cette forme de placement est donc encadrée et les épargnants bénéficient, en particulier, des garanties de l’offre au public et de la règlementation AIFM, sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers.

Elles portent en particulier sur :

• l’information des associés (bulletins trimestriels et rapport annuel d’activité, établissement d’une note d’information visée par l’Autorité des marchés financiers, communication des statuts de la SCPI);

• l’évaluation des actifs immobiliers (expertise quinquennale des actifs immobiliers avec actualisation annuelle, dans la période intermédiaire, réalisées par un expert externe en évaluation au sens de la règlementation applicable aux SCPI nommé par l’Assemblée Générale des associés après acceptation de sa candidature par l’Autorité des marchés financiers. Les expertises et actualisations sont contrôlées par le Commissaire aux Comptes);

• la présence d’un dépositaire qui assure le suivi des flux de liquidités de la SCPI, la garde des actifs de la SCPI et le contrôle la société de gestion de la SCPI ;

• l’encadrement de l’activité de la société de gestion et les garanties requises : la société de gestion doit présenter des garanties de compétence, d’organisation, de probité et de solidité financière.

 

Responsabilité des Associés

La responsabilité des Associés ne peut être mise en cause que si la SCPI a été préalablement et vainement poursuivie.
La responsabilité de chaque Associé à l’égard des tiers est engagée en fonction de sa part dans le capital et est limitée à la fraction dudit capital qu’il possède.

 

SCPI à Capital fixe

Dans la limite d'un montant maximal fixé dans les statuts, toute augmentation de capital est décidée par la société de gestion, et lorsque le capital n’a pas été ouvert depuis plus de cinq ans, soumise à l’approbation préalable d’une assemblée générale.
La durée et le montant de l’augmentation de capital sont définis dès l’ouverture.
En dehors des périodes d’augmentation de capital, les investisseurs peuvent acquérir des parts sur le marché organisé.

 

SCPI à Capital variable

La souscription des parts d’une SCPI à capital variable est possible à tout instant, au prix fixé par la société de gestion. Des parts nouvelles peuvent être émises dans les limites fixées par les statuts de la SCPI.
La cession de ces parts est réalisée grâce au remboursement de l’Associé qui souhaite se retirer par la SCPI elle-même, au prix déterminé par la société de gestion.

 

Détermination du revenu imposable

Les sociétés civiles de placement immobilier bénéficient du régime fiscal prévu à l’Article 8 du Code Général des Impôts, selon lequel les bénéfices réalisés sont déterminés et déclarés au niveau de la société, mais imposés au nom personnel des associés proportionnellement au nombre de parts qu'ils possèdent.

Dans l'état actuel de la législation, les dispositions suivantes s'appliquent :

1. L'Associé (personne physique ou morale) est personnellement soumis à l’impôt sur le revenu, ou à l’impôt sur les sociétés, pour la quote-part des résultats sociaux lui revenant laquelle correspond à ses droits dans la SCPI, y compris lorsque les bénéfices ne sont pas effectivement distribués mais mis en réserve. L’associé personne physique sera, en sus de l'impôt sur le revenu, soumis aux prélèvements sociaux sur ces revenus.

2. L’associé personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé est imposé à raison :
• de la quote-part de revenus tirés de la location des immeubles par la SCPI lui revenant, dans la catégorie des revenus fonciers ;
• de la quote-part lui revenant dans les plus-values immobilières éventuellement dégagées sur les cessions d’actifs par la SCPI. En pratique, la SCPI acquitte pour le compte des porteurs de parts personnes physiques l’impôt et les prélèvements sociaux dus par eux à raison de la transaction, au prorata de leurs droits. Le montant ainsi réglé pour leur compte est ensuite déduit des distributions de tout ou partie du produit des cessions immobilières ou, le cas échéant, de revenus faites aux associés dans les conditions définies à l’article 41 des statuts.
• de la quote-part lui revenant dans les produits financiers de la SCPI. Les produits financiers proviennent, en l’état actuel de l’exploitation de la société, essentiellement de la rémunération de la trésorerie permanente de la société (contrepartie des dépôts de garantie, provisions, report à nouveau, trésorerie en instance d’investissement, etc.).

2.1 Revenus fonciers
Les revenus fonciers correspondent, pour l'essentiel, aux loyers et produits annexes encaissés par la SCPI après déduction :
• des frais de gérance et de gestion ;
• des frais d'entretien et de réparation ;
• des frais d'assurance et de contentieux ;
• des taxes foncières et annexes ;
• et des frais financiers liés à l'emprunt éventuellement souscrit par la SCPI.

En outre, si un emprunt a été souscrit pour acquérir les parts de SCPI, les intérêts sont également déductibles des revenus fonciers.
Les éventuels déficits fonciers résultant des dépenses, autres que les intérêts d'emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €. Il faut toutefois rappeler que pour bénéficier de cette mesure, les associés doivent conserver leurs parts pendant les trois années suivant celle au titre de laquelle l'imputation est pratiquée. Les montants dépassant cette limite ainsi que les intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

2.2 Micro-foncier
Le régime de droit commun dit du "micro-foncier" peut s’appliquer pour un associé porteur de parts de SCPI si les conditions suivantes sont satisfaites :

• il est également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue ;
• le montant global des revenus fonciers bruts perçus par le porteur de parts n'excède pas 15.000 euros (pas uniquement ceux afférents aux parts de SCPI) ;
• le logement n'est pas expressément exclu du régime "micro- foncier", exclusion qui touche certains régimes fiscaux spécifiques.

Attention, dans le cadre du régime micro-foncier, l'associé n'est imposé qu'à hauteur de 70 % de ses recettes mais aucune autre déduction n'est possible. Ainsi, les intérêts afférents à un emprunt souscrit pour l'acquisition des parts de SCPI ne sont pas déductibles en régime micro foncier. Dans ce cas, il pourrait être opportun de renoncer au régime du micro foncier pour pouvoir déterminer le revenu imposable dans les conditions de droit commun et déduire de ce fait les intérêts d'emprunt.

2.3 Revenus des placements de trésorerie ou d'épargne bancaire
Les produits financiers sont en principe soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour leur montant brut. Ils supportent un prélèvement à la source obligatoire au taux de 24 % non libératoire de l’impôt sur le revenu qui s’imputera sur l’impôt calculé selon le barème progressif.

Néanmoins, le porteur de part personne physique peut demander expressément à être dispensé de ce prélèvement si le revenu fiscal de référence de son foyer fiscal établi au titre de l'avant dernière année est inférieur à un certain seuil (25 000 € pour les célibataires, divorcés et veufs, 50 000 € pour les couples mariés ou pacsés soumis à une imposition commune).

En outre, lors du dépôt de la déclaration des revenus, une option est possible pour l’application d’un taux forfaitaire d’imposition de 24 % (au lieu du barème progressif de l’impôt sur le revenu) si le montant des produits ayant la nature d'intérêts, perçus du foyer fiscal au titre d'une même année n’excèdent pas 2 000 €. Dans ce dernier cas, le prélèvement forfaitaire opéré à la source est alors libératoire de l’impôt sur le revenu.

Ces revenus sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Les prélèvements sociaux sur ces revenus sont directement prélevés à la source. Une partie de ces prélèvements sociaux (5,1 %) vient en déduction du revenu global imposable de l'année du paiement.

2.4 Plus-values de cession de parts
En cas de revente des parts par une personne physique, agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, les plus-values éventuellement dégagées sont imposées selon le régime des plus-values immobilières.

Les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % après déduction d'un abattement pour durée de détention aboutissant à une exonération au bout de 22 ans. Pour l'assiette des prélèvements sociaux, l'abattement pour durée de détention est calculé différemment et l'exonération n'est acquise qu'au bout de 30 ans. Le taux des prélèvements sociaux s’élève à 15,5 % au jour de la présente note.

Par ailleurs pour les cessions de parts de SCPI (hors gré à gré), la société de gestion se charge, pour le compte du vendeur, qui le mandate à cet effet, d’effectuer la déclaration et, en cas de plus-value taxable, de payer l’impôt en le prélevant sur le prix de vente des parts. Le vendeur demeure responsable de l’impôt et notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d’un contrôle.

Afin de permettre à la société de gestion de procéder à ces formalités, elle invite les vendeurs de parts à lui donner tous les renseignements nécessaires au calcul de l’impôt éventuel et à formaliser le mandat qu’il lui confie en ce domaine, lors de la passation de l’ordre.

Les associés résidents fiscaux français détenant des parts de SCPI dans le cadre de leur activité professionnelle sont soumis soit à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA), ou des bénéfices non commerciaux (BNC), soit à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, les plus-values réalisées lors de la cession des parts sont imposables selon le régime des plus- values professionnelles dans les conditions de droit commun. Les modalités relatives aux plus-values immobilières sont définies au Titre 10 des statuts ainsi libellé : Cessions d’actifs par la Société : régime des plus-values immobilières.

 

L’Impôt de Solidarité sur la Fortune

Il est proposé de retenir comme valeur de part, déterminée sous la responsabilité du déclarant, le prix net vendeur tel qu’il ressort de la confrontation du 31 décembre.

 

Mutations à titre gratuit

Les parts de SCPI sont totalement taxables au titre de l’actif successoral. La valeur à déclarer, pour les SCPI à capital fixe, est le prix d’exécution net vendeur au 31 décembre de l’exercice précédent.